Τα μεγάλα μυστικά στην ιδιωτικοποίηση γης!

Εντατικά προετοιμάζεται στο παρασκήνιο από τους συναρμόδιους υπουργούς Επικρατείας και Οικονομικών το μεγάλο πρόγραμμα ιδιωτικοποίησης κρατικής γης, που έχει προσελκύσει, σύμφωνα με πληροφορίες το ενδιαφέρον μεγάλων τραπεζών, μεταξύ των οποίων η Goldman Sachs και η Deutsche Bank. Το πρόγραμμα αυτό κρύβει μεγάλα μυστικά, όπως αποκαλύπτουμε σήμερα.
Στο έκτακτο υπουργικό Συμβούλιο της Κυριακής, όπως είναι γνωστό, ο υπουργός Επικρατείας, Χάρης Παμπούκης, εισηγήθηκε στην κυβέρνηση μια λύση που (υποτίθεται ότι) τετραγωνίζει τον κύκλο, σε ό,τι αφορά την αξιοποίηση της μεγάλης ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου:
- Η κυβέρνηση είχε να αντιμετωπίσει μια διπλή, αντιφατική δέσμευση, αφενός έναντι των επίσημων πιστωτών της χώρας και, αφετέρου, έναντι των πολιτών: οι πιστωτές, με επικεφαλής την Άνγκελα Μέρκελ ζητούν ένα σαρωτικό πρόγραμμα εκποίησης δημόσιας περιουσίας, ενώ ο πρωθυπουργός έχει δεσμευθεί ότι δεν θα πουληθεί δημόσια γη.
- Για να ξεπερασθεί η αντίφαση, ο έμπειρος και έγκριτος νομικός κ. Χ. Παμπούκης «ξεσκόνισε» και… «γυάλισε» μια παλιά ιδέα, που συζητείται τουλάχιστον από το 1980: ο θεσμός της επιφάνειας ξεχωρίζει την ιδιοκτησία της γης από τα εμπράγματα δικαιώματα που θα έχει ο επενδυτής που θα την αξιοποιήσει. Έτσι, το Δημόσιο παραμένει ιδιοκτήτης της γης και ο επενδυτής μπορεί να εκμεταλλεύεται π.χ. ένα ξενοδοχείο που θα οικοδομήσει στη δημόσια γη. Το μεγάλο όφελος για το κράτος, σύμφωνα με αυτή την πρόταση, είναι ότι το οικονομικό αντάλλαγμα για αυτές τις συμφωνίες θα υπολογίζεται εκ των προτέρων και θα προκαταβάλλεται.
Ένα σημαντικό μυστικό αυτού του τύπου συμφωνιών είναι φορολογικό, όπως τονίζουν στο “S10” έμπειροι φοροτεχνικοί: ο επενδυτής που θα καταλήξει σε μια συμφωνία με το Δημόσιο θα πληρώσει μεν ένα σημαντικό ποσό για τα δικαιώματα που θα του εκχωρηθούν, γνωρίζοντας όμως εκ των προτέρων, ότι θα πάρει πίσω το κεφάλαιό του από την εφορία!
Σύμφωνα με τον ισχύοντα Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (άρθρο 23) από το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα εκπίπτουν (…) «στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης, πολυετούς μίσθωσης μεταγραπτέας και δικαιώματος επιφάνειας ή εμφύτευσης, το μίσθωμα ή δικαίωμα που καταβάλλεται». Αυτό, όπως επισημαίνουν φοροτεχνικοί, ισχύει ήδη για τις ιδιωτικές επιχειρήσεις και είναι αυτονόητο ότι θα ισχύσει και στην περίπτωση που καθιερωθεί ο θεσμός της επιφάνειας για την αξιοποίηση της δημόσιας γης.
Ουσιαστικά, δηλαδή, οι επενδυτές θα πληρώσουν στην αρχή μεγάλα μισθώματα/δικαιώματα στο Δημόσιο, αλλά αυτά τα ποσά θα αφαιρεθούν τα επόμενα χρόνια από τα ακαθάριστα εισοδήματά τους από ακίνητα και θα αποσβεσθούν πλήρως. Δηλαδή, το Δημόσιο προσφέρει μια δυνατότητα επένδυσης κεφαλαίων που ενσωματώνει και μια φορολογική εγγύηση, ότι ο επενδυτής θα πάρει πίσω το κεφάλαιό του.
Αυτές οι μορφές συμβάσεων, με τα τεράστια φορολογικά πλεονεκτήματα που θα έχουν, παρουσιάζουν τεράστιο ενδιαφέρον για τις μεγάλες τράπεζες, καθώς εκτός όλων των άλλων με το θεσμό της επιφάνειας δημιουργείται ένα νέο εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο μπορεί να αξιοποιηθεί για τη λήψη δανείων. Επιπλέον, οι χρηματοροές που θα δημιουργούνται από την αξιοποίηση των ακινήτων μπορούν να γίνουν η βάση για να δημιουργηθούν νέα σύνθετα χρηματοοικονομικά προϊόντα από τις τράπεζες, τα οποία θα μπορούν να διατεθούν σε επενδυτές.
Σε ένα υποθετικό παράδειγμα, όπου ένα επενδυτικό σχήμα αποκτά δικαιώματα επιφανείας σε ένα από τα νησιά που έχει στο χαρτοφυλάκιό της η Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου, μια τράπεζα μπορεί να προσφέρει ένα δάνειο στους επενδυτές για να προεξοφλήσουν στο Δημόσιο το οικονομικό αντάλλαγμα και αυτό με τη σειρά του να το αξιοποιήσει για τη μείωση του χρέους. Στη συνέχεια, οι τράπεζες μπορούν να υπολογίσουν τα μελλοντικά έσοδα των επενδυτών και να τα τιτλοποιήσουν, ώστε να καλύψουν το αρχικό δάνειο από τα έσοδα αυτής της τιτλοποίησης. Καθ’ όλη τη διάρκεια εκμετάλλευσης της επένδυσης, ο επενδυτής θα έχει εξασφαλισμένη μια έκπτωση φόρου, με την οποία θα καλυφθεί τελικά το ύψος του ανταλλάγματος που έχει καταβάλλει στο Δημόσιο!
Ουσιαστικά, δηλαδή, ο θεσμός της επιφάνειας μπορεί να δημιουργήσει στη δημόσια γη ένα νέο Ελντοράντο για επενδυτές και τραπεζίτες και να επιτρέψει την αξιοποίηση σύγχρονων χρηματοοικονομικών εργαλείων. Το μόνο ερώτημα είναι αν το Δημόσιο θα καταφέρει μέσα από αυτή τη διαδικασία να αποκομίσει δίκαια ανταλλάγματα για τα ακίνητα που θα παραχωρήσει στους επενδυτές, ή αν αυτή θα εξελιχθεί σε ένα «πάρτι» ιδιωτικών συμφερόντων με συμβάσεις αποικιοκρατικού χαρακτήρα.